07 Octubre de 2020 17:26
Con vigencia desde julio de este año, la nueva Ley de Alquileres ya generó varios efectos no deseados, tanto para inquilinos como para los propietarios. Meses atrás, el Senado de la Nación sancionó la Ley de Alquileres que buscaba mejorar la situación en la que alquilan más de 9 millones de argentinos.
Desde entonces, hubo un aumento en los valores de los contratos y una caída de la oferta por el lado del mercado inmobiliario. Además, los inquilinos denuncian maniobras que los obligan a firmar contratos irregulares bajo las condiciones de la ley anterior.
La ley estableció, entre otras cosas, que el aumento de los alquileres pase a ser anual y a partir de un índice que contempla la inflación y los salarios; que el plazo mínimo de contrato pase de 2 a 3 años; que se sumen más alternativas a las garantías y dando al inquilino la posibilidad de proponer dos entre las que el propietario deberá elegir una; y el inquilino solo deberá pagar los gastos por los servicios normales y permanentes de las expensas.
En medio de este contexto, el precio de los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires ya acumula una suba del 46,2% en lo que va del 2020. De acuerdo con un estudio realizado por el portal de propiedades Zonaprop, en los últimos seis meses los alquileres aumentaron alrededor de un 67% anual, la mayor suba desde el inicio de la serie en 2012, y los precios de publicación de los alquileres crecieron un 26,6%, desde la aprobación de la ley en julio.
Según el sitio especializado, tras esta sanción la velocidad de ajuste disminuyó mes a mes, si bien "se mantiene elevada respecto al momento previo a su aprobación". "Hay señales que indican que la mayor parte del impacto de esta ley ya sucedió a nivel de los precios de publicación, pero aún restan algunos puntos porcentuales más de ajuste extraordinario en los próximos meses", señaló el informe.
Con respecto a los precios promedio en la Ciudad de Buenos Aires, un departamento medio de dos ambientes y 50 metros cuadrado (m2) se ubica en 27.765 pesos por mes, un 6,2% más que el mes anterior. Por su parte, una unidad de tres ambientes y 70 m2 se alquila por 38.617 pesos mensuales.
En cuanto a la rentabilidad, la relación alquiler/precio se recuperó en septiembre por tercer mes, y se ubicó en 2,14% como consecuencia del incremento extraordinario del precio de alquiler.
El precio promedio de compra-venta de un departamento en la Ciudad de Buenos Aires sigue en caída y se sitúa en alrededor de 2.606 dólares por metro cuadrado, cifra que registra un descenso del 1,1% con respecto a agosto. De esta manera, los precios acumulan una baja del 4,8% en lo que va de 2020. A su vez, el 95% de los barrios registra una baja de precio interanual, mientras que las zona sureste y oeste de la ciudad son las que mejor resisten la disminución de precios.
En febrero de 2019 comenzó el descenso de precios y se aceleró desde el inicio de la cuarentena por Covid-19: los valores de las propiedades acumulan una disminución de un 6,9% desde ese momento.
A mediados de septiembre, desde Inquilinos Agrupados señalaron que cada vez son más frecuentes los casos de propietarios que quieren firmar contratos con fechas anteriores a julio, para que las condiciones no sean las determinadas por la nueva ley.
También hay casos de inmobiliarias que hacen pasar contratos de alquiler de viviendas como contratos de locales comerciales. Y, finalmente, la firma de prórrogas de los contratos ya vigentes. Desde la sanción de la Ley de Alquileres, los nuevos contratos tienen una duración de tres años (antes eran dos), una actualización anual del valor mensual por un índice que combina salarios e inflación (IPC) y más opciones de garantías.
