Luego de los intentos fallidos, este jueves la Cámara de Senadores de la Nación aprobó la Ley de Alquileres con 41 votos afirmativos, y la ausencia del bloque de Juntos por el Cambio.

El nuevo esquema de regulación beneficiará a 9 millones de inquilinos, y según se estableció, la norma entrará en vigencia el próximo 30 de septiembre, cuando se termine el plazo del Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) dictado por el presidente Alberto Fernández en el que se estableció la prórroga de contratos, congelamiento de cuotas y prohibición de desalojos ante la pandemia de coronavirus.

Este jueves fue la segunda ocasión en que la oposición abandonó las sesión virtual para no tratar la ley, ya que la semana pasada se retiró de la videoconferencia y frenó la aprobación de la Ley de Alquileres y de Educación a Distancia al no otorgar los dos tercios de los votos reglamentarios para habilitar el debate.

La nueva norma había ya recibido media sanción de la Cámara de Diputados en noviembre del año pasado y restaba que los senadores le dieran el visto bueno.

Los principales puntos que benefician a los inquilinos

La iniciativa sancionada modifica el Código Civil y Comercial de la Nación, y extiende el plazo mínimo de los contratos de alquiler de dos a tres años, lo que significa menos gastos para los inquilinos. En cuanto al depósito de entrada que se paga al iniciar el contrato, se estableció que el mismo no puede representar un monto mayor al valor del primer mes de alquiler. Además. se amplíó la gama de opciones que los inquilinos pueden presentar al propietario en concepto de garantía: ya no sólo se admitirán inmuebles de terceros sino también recibos de sueldos, certificados de ingreso, seguros de caución o avales bancarios. También se fijó que los gastos de expensas extraordinarios queden a cargo del propietario y no del inquilino.

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Los ocupantes de la vivienda podrán interrumpir el contrato y abandonarla en forma anticipada sin pagar indemnización, si cumple con un mínimo de tres meses de aviso previo. Por otra parte, la nueva ley obligará a que la totalidad de los contratos sean inscriptos ante la Afip para evitar la evasión impositiva y posibles abusos por fuera de la formalidad legal.  Del mismo modo, ahora el locatario no tiene a su cargo el pago de impuestos que graven a la propiedad, como el ABL y ARBA. Aquellas expensas que deriven de gastos habituales, es decir, vinculados a los servicios normales y permanentes a su disposición quedan a cargo del locatario.

A su vez, introdujo la posibilidad de que los inquilinos puedan hacer los arreglos y descontarlos del alquiler, dado que en caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo del locatario debidamente notificado para que realice alguna reparación urgente, el locatario puede realizarlas por sí a cargo del locador, una vez transcurridas 24 horas de la notificación.  La intermediación en el contrato de alquiler sólo podrá estar a cargo de un profesional matriculado y si interviene un solo corredor, ambas partes, propietario e inquilino, deberán pagar comisión. Con la nueva ley se creará el Programa Nacional de Alquiler Social destinado a la adopción de medidas que tiendan a facilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler mediante una contratación formal para personas en situación de vulnerabilidad.

De todos modos, uno de los puntos aprobados trajo polémica en las últimas horas, ya que más allá de lo ante mencionado, se estableció también la actualización anual de los precios de alquileres en base a lo conformado en igual medida por el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE), que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central (BCRA).

Hasta ahora, los valores de los alquileres se definían cuando se firmaba el contrato, un precio total que se dividía por los 24 meses de duración del alquiler y que en general se pactaba con incrementos semestrales.

Sin embargo, con este cambio, los alquileres se ajustarán una vez por año con la fórmula compuesta en un 50% por la evolución de los salarios (el índice Ripte) y 50% por la evolución de la inflación que mide el Indec (IPC), lo que para algunos economistas puede ser riesgoso para los inquilinos ya que los precios de los alquileres en los últimos años se incrementaron por debajo de la inflación.