por Lorena Guarino
02 Marzo de 2016 16:31
El contexto inflacionario y la consecuente caída del consumo golpea fuertemente al comercio minorista que mes a mes ve caer sus ventas. Esto hace que cada vez más comerciantes se vean imposibilitados de afrontar los costos de mantenimiento de sus locales debido a la baja rentabilidad.
La rentabilidad de un local comercial es de entre un 5 y 8 por ciento.
“La rentabilidad bajó, acompañando la de los inmuebles residenciales aunque no lo hizo de la misma manera. Hace varios años los locales comerciales podían rendir entre 6 a 9% y hoy en dia rondan entre el 5 al 8%”, explica Raúl Mel, titular de la inmobiliaria que lleva su nombre. “Esto se debe principalmente a la situación económica en general y a la gran cantidad de opciones de inversión que existen hoy en dia”.
Según un relevamiento realizado por la Confederación Argentina de la Mediana Empresa (CAME) sobre un total de 19.214 locales relevados en un radio de casi 500 cuadras, se detectó que 1.634 están vacíos, es decir un 8.5 por ciento. En la peatonal Florida, por ejemplo, hubo más de 20 locales vacíos por cuadra.
En la calle Florida llegó a haber 20 locales vacíos por cuadra.
Las zonas más afectadas fueron: Avenida Sáenz, con un 18,9% de locales vacíos, destacándose como la avenida con menor ocupación; le siguió Avenida de Mayo, con un 17,5% de lugares vacantes y la Calle Defensa con 47 inmuebles sin ocupar. La Avenida Santa Fe también se vió gravemente afectada con un 14,9% de locales vacíos, es decir 278 locales sobre un total de 1865. En esta avenida, una de las más caras para alquileres comerciales, la cantidad de espacios entre marzo 2015 y febrero 2016 creció 44 por ciento.
El nivel de ocupación de locales comerciales en los principales barrios de la ciudad bajó a 91,5% durante febrero, algo así como 3,3 locales vacíos por cuadra. Aunque pareciera ser que el nivel de deterioro, en torno a la ocupación, es bajo, es llamativa la tendencia sostenida de este comportamiento, ya que hace tan sólo un año el promedio era de 2,6 inmuebles comerciales vacíos por cuadra.
Evolución de la caída de ocupación comercial. Fuente: CAME-FECOBA
El porcentaje de locales ocupados pasó de 97% a 94% en marzo de 2014, 92% en marzo de 2015, y 91,5% en febrero pasado.
“Causas de esta merma fueron la suba de alquileres, los vaivenes en la demanda, y los problemas de rentabilidad crecientes que enfrenta el comercio minorista y mayorista”, explican desde CAME.
“El mercado se comportó incierto, el año pasado fue un año político con muchas incertidumbres”, explica Alejandor Ginevra, CEO de GNVgroup. “En este momento los propietarios están renegociando sus alquileres para no perder el inquilino porque hoy en día es difícil poder volver a ocupar esos espacios”.
Los dueños deben renogociar el monto del alquiler para que sus locales no queden desocupados.
El sitio especializado en inmuebles, Zonaprop indica que: “Teniendo en cuenta las superficies promedio de cada categoría, el alquiler mensual de un local comercial de 35 m2 asciende a $ 7.988 por mes; el alquiler de uno de 88 m2 es de $ 18.930 mensuales; el de uno de 190 m2 asciende a $ 36.629 y el de uno de 465 m2 es de $ 68.143 por mes.”
El Barrio de Recoleta presenta el precio por m2 más caro en las tres categorías de locales más grandes (entre 60 y 800 m2) con un promedio de alquiler mensual de $ 56.000. En la categoría de locales más chicos Palermo presenta el mayor precio por m2, unos $ 16.200 mensuales, 10% por encima de Recoleta en esta categoría.
Debido a todos estos factores, los comerciantes se vieron obligados a cerrar o reubicarse en zonas periféricas donde los precios son menores, lo cual también impacta en la rentabilidad de su negocio, por tratarse de espacios menos visibles.
Las arterias comerciales se desplazan hacia nuevas zonas en la Ciudad.
“Se vislumbran efectivamente nuevas zonas comerciales, sobre todo aquellas en que la Municipalidad de la ciudad de Buenos Aires quiere promover como el distrito tecnológico de Parque Patricios y el de las Artes en La Boca-Barracas, principalmente debido a que se vislumbra su potencialidad, como así también que hay mucho margen para que se revaloricen en un plazo no demasiado lejano”, indicó por su parte, Ernesto Brodschi, desarrollador del proyecto Puerto Pampa en La Boca.
