por Matias Ayrala
26 Junio de 2022 14:27
El sueño de la casa propia en Argentina se ha convertido en imposible de cumplir. Ni el Estado, ni los bancos privados están dispuestos a dar créditos hipotecarios a tasas razonables con los salarios de la mayoría de los y las trabajadores. En ese contexto, el único camino que queda es el alquiler. Pero, ser inquilino en este país es una verdadera pesadilla. Y si la Ley de Alquileres fue un verdadero fracaso, el nuevo proyecto de Juntos por el Cambio es, directamente, una trampa mortal para el bolsillo de los inquilinos.
Hace pocos días, el oficialismo avanzó con un dictamen de mayoría en un plenario de comisiones de la Cámara de Diputados. La razón es modificar la Ley de Alquileres. El proyecto del Frente de Todos, que tuvo 40 firmas, mantiene los tres años de contrato y la actualización anual, pero agrega beneficios para ambas partes. Por su lado, Juntos por el Cambio consensuó con otros bloques opositores y sacaron un dictamen de minoría con 37 firmas, para que los contratos de alquiler sean de dos años.
Pero lo peor del proyecto de la oposición es que quieren que las actualizaciones pueden hacerse cada tres meses. De esa forma, el beneficio para los dueños podrá medirse en base a tres variables: el Índice de Precios al Consumidor, Índice de Precios Mayoristas o el Índice de Salarios del Indec.
Si se convoca a una sesión para debatir el tema, el proyecto del oficialismo será votado primero. Ya se sabe que, por ahora, no cuenta con los votos suficientes. Si no logran la mayoría, el proyecto que se votará será el de la oposición. La mala noticia para los inquilinos es que Juntos por el Cambio sí cuenta con una mayoría y piensan demostrar su poder en la Cámara tal como lo hicieron con la media sanción a la Boleta Única de Papel.
¿Una pesadilla para inquilinos?
El nuevo proyecto de Juntos por el Cambio inclina la balanza para los propietarios. Plantea que el contrato de alquiler sea por un plazo mínimo legal de dos años. Dentro de sus principales puntos, proponen que el valor del alquiler debe fijarse como único y por mes. Sobre esa cifra podrán realizarse ajustes con la periodicidad que acuerden las partes, entre tres y 12 meses. En una negociación entre un locatario y un locador, ¿quiénes suelen perder? Por supuesto, los que alquilan.
Peor hay más. El proyecto de la oposición deja todo en manos del mercado sin un marco regulatorio suficientemente claro. Por ejemplo, explican que serán las dos partes quienes pauten bajo qué mecanismo se fijará la actualización del precio del alquiler al inicio del contrato. Para eso utilizarán el Índice de Precios al Consumidor (IPC), el Índice de Precios Mayoristas (IPM) o el Índice de Salarios (IS) elaborados por el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (Indec). Incluso puede hacer una combinación de todas ellas. ¿Qué elegirían los dueños? La respuesta es simple. Lo peor para los inquilinos.
Por último, el proyecto propone “incentivos fiscales” para los propietarios. Los podrán aprovechar en monotributo, Bienes Personales e Impuesto a los débitos y a los créditos bancarios. ¿Para los inquilinos? Bien, gracias. Por supuesto, los contratos de locación de cada inmueble deberán estar declarados antes la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP).
Un tiro para el lado de la injusticia
A favor del proyecto, el diputado del bloque Juntos Somos Río Negro, Agustín Domingo, afirmó: “El plazo mínimo de dos años es un intervención del Estado en los contratos de alquiler. Eso significa una restricción en los derechos de los que apuestan a invertir a alquilar viviendas porque tenés que inmovilizar por dos años el capital si decidís invertir ahí. Llevado a tres años se incrementan esas restricciones”.
Y agregó sobre la eliminación del Estado en la negociación por los contratos de alquiler si se aprobar el proyecto: “Todas las relaciones comerciales son desiguales porque hay una necesidad, alguien debe pagar un precio, y otro tiene la capacidad de proveerte. Ahí hay una relación de poder. El remedio para eso es que haya mucha competencia”.
Por su parte, el diputado del Frente de Todos, José Luis Gioja, grafica lo que sería la práctica la ley de alquileres de la oposición: “Ellos quieren ajustar cada tres meses y que el propietario y el inquilino se junten para acordar. Si vos ponés al zorro y la gallina a dialogar, ya sabés lo que va a pasar”.
Y agrega sobre lo que sucede en la actualidad: “Hay 8 millones de inquilinos y no llegan a 200 mil los contratos registrados en AFIP”. Por último, resume sobre la baja oferta de alquileres: “En el año 2019 ellos sacan la ley de Daniel Lipovetzky, de Juntos por el Cambio. Él hace una exposición brillante en defensa de los inquilinos. La ley salió por unanimidad. Se aprobó en el Senado en 2020. Después se dieron cuenta que perjudicaba a los propietarios y empezaron a hacer correr la bola de que la ley no servía, generaron expectativa de que la iban a cambiar y ahí se empezó a retraer la oferta”.
Otra que apuntó contra el proyecto de la oposición fue la diputada del Frente de Izquierda, Miryam Bregman. “El proyecto de la Ley de Alquileres de Juntos por el Cambio y los bloques alieados de derecha contienen claúsulas que van en contra de los derechos de los inquilinos. Juntos por el Cambio aprovechó el malestar que había con la ley sancionada en el 2020 para instalar una vez más que el problema eran los derechos y no lo que la ley no había regulado ni implementado".
Y finalizó: "Con las modificaciones que le quieren hacer a la ley quedó claro que lo único que quieren es reformar los puntos que defienden los inquilinos. Quieren que los alquileres vuelvan a tener un plazo de dos años y que pueden haber 4 aumentos por año, lo cual en un país con inflación es gravísimo. La situación es muy alarmante. Lo que está preparando la oposición de derecha es muy grave para los inquilinos”.
Por su parte, el presidente de la Federación de Inquilinos Nacional, Gervasio Muñoz, es más duro con su análisis. “Juntos por el Cambio quiere volver a alquilar como lo fue en la dictadura, afirmó sobre el nuevo proyecto de Ley de alquieleres de la oposición. Y completó: “Lo que sucedería con el dictamen de Juntos por el Cambio sería muchísimo más grave de lo que sucede hoy".
En tanto habló sobre la estrategia de la organización de inquilinos: “La posición de la Federación es seguir defendiendo la ley actual. Desde la oposición pretenden legalizar que el mercado inmobiliario decida absolutamente todo. El dictamen de Juntos por el Cambio plantea plazo de dos años para los contratos y actualizaciones trimestrales. Además que los propietarios puedan pedir meses de alquiler por adelantado".
En tanto, sobre lo que pretende el Frente de Todos, Muñoz afirmó: "El proyecto de la Ley de Alquileres del Frente de Todos plantea mantener el plazo de 3 años la actualización anual y que mantiene el índice oficial, bancarización del pago, creación de la garantía pública, un registro público, un organismo de control de cumplimiento de la ley".
Por último, el referente de los inquilinos le marcó la cancha al gobierno de Alberto Fernández y a todo el oficialismo: “Lo que hace falta es que el Frente de Todos tenga una discusión hacia adentro para ver cuál es el programa para solucionar el acceso a la vivienda en Argentina. Hace falta que cualquier proyecto político discuta de verdad cómo se soluciona el problema de la vivienda. Sin regulación del mercado inmobiliario, sin intervención del Estado no se soluciona".
